Юрист-эксперт по недвижимости ответил на вопросы пользователей WEACOM.RU

1) Какие документы нужны для продажи квартиры? И если нужен техпаспорт, можно ли его как-то восстановить при утере? 

Игорь Ковальский:

Для продажи квартиры необходимо наличие зарегистрированного права собственности, которое подтверждается свидетельством о государственной регистрации права или выпиской из ЕГРП, и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор приватизации и т. д.).

Такие документы, как кадастровый паспорт, технический паспорт, домовая книга передаются покупателю квартиры, но не являются обязательными для регистрации сделки документами.

Непосредственно для совершения сделки купли-продажи квартиры вам потребуется подготовить договор купли-продажи квартиры и акт приемки-передачи квартиры к нему. Также к сделке необходимо будет подготовить пакет справок для покупателя (об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц, задолженности за коммунальные платежи, задолженности по взносам за капитальный ремонт). Эти справки имеют срок годности, поэтому советую собирать их непосредственно перед сделкой.

Технический паспорт можно восстановить, для этого необходимо подать заявку в БТИ, на ее основании к вам выйдет техник БТИ, сделает осмотр и подготовит технический паспорт.

2) Мы купили участок в черте города, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома. Получили выписку из ЕГРП. Хотим строить на участке дом, по факту на участке нет ничего, подскажите, какие документы собирать, получать, и где это делать? Участок находится в правобережном округе, в микрорайоне Лесной.

Игорь Ковальский:

Для начала вам необходимо обратиться в администрацию Иркутска за получением градостроительного плана земельного участка. После этого вы обращаетесь опять же в администрацию города за разрешением на строительство индивидуального жилого дома.

При обращении за разрешением на строительство индивидуального жилого дома необходимо подать следующий пакет документов: правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительный план земельного участка (полученный в администрации), документ, удостоверяющий личность обратившегося, доверенность (если подача производится через представителя). После получения разрешения на строительство можете начинать строить дом.

После того, как дом будет достроен, необходимо вызвать техника БТИ, чтобы он подготовил технический паспорт на жилой дом, а также составил техплан и поставил жилой дом на кадастровый учет. После этого вам следует обратиться в Росреестр или любой МФЦ за регистрацией права собственности на дом.

3) Может ли сестра переписать долг за квартиру на брата, если они дольщики?

Игорь Ковальский:

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В соответствии с этой статьей, каждый из дольщиков может заключить отдельный договор с управляющей компанией (или ресурсоснабжающей организацией) на себя и платить коммунальные платежи соразмерно своей доле.

Такого юридического понятия, как «переписать долг» не существует, в соответствии с вышесказанным, дольщики могут только фактически разделить бремя оплаты за коммунальные услуги, чтобы не переплачивать по обязательствам второго дольщика.

4) Хочу продать квартиру, купленную в ипотеку. В банке сказали, что есть два варианта: если покупатель хочет купить квартиру в ипотеку, они переписывают ее на него, а разницу в деньгах возвращают нам (с этим вариантом всё понятно). Второй выход — если покупатель приобретает квартиру за наличку, то он отдает деньги мне, я гашу ипотеку, и переписываю на него квартиру. Как обезопасить при этом варианте покупателя (не каждый захочет дать деньги под честное слово)? Составлять предварительный договор купли — продажи (будет ли он иметь какую-то силу?) или как-то использовать банковские ячейки для временного хранения денег?

И второй вопрос: квартира менее трех лет в собственности, продавать буду дороже, чем покупал. Слышал от риелтора, что если я после продажи в течение года куплю недвижимость за большую сумму, чем продал, то налог 13% от прибыли платить не надо. Правда ли это?

Игорь Ковальский:

В случае, когда покупатель покупает квартиру без использования ипотечных средств, следует заключить предварительный договор с внесением задатка (равному размеру вашей задолженности по ипотеке). Задаток вы направляете на погашение ипотеки, снимаете обременение и выходите на сделку с покупателем.

Предварительный договор в данном случае — это самая эффективная, рабочая и абсолютно легитимная схема, которая более или менее гарантирует интересы обеих сторон (идеальной схемы со 100-процентной гарантией для сторон при проведении данной сделки не существует, поэтому важно, чтобы между сторонами было дополнительное доверие).

Банковские ячейки в вашем случае бесполезны, так как деньги необходимо использовать на погашение ипотеки. Я бы разделил сделку на следующие этапы:

• подписание предварительного договора купли-продажи квартиры с внесением задатка (подписываете прямо в банке, одновременно с этим сторона покупателя вносит деньги на ваш кредитный счет для погашения кредита). Важно, чтобы именно покупатель был вносителем денег на счет. Также важно, чтобы в предварительном договоре было четко прописано, что задаток вносится на счет для погашения кредитного договора № ______ от ________, чтобы были прописаны сроки снятия обременения, сроки выхода на сделку и ответственность обеих сторон. Также данную передачу я бы продублировал подробной распиской от продавца;
• снятие обременения (банк плюс продавец) в Росреестре, подготовка пакета справок на квартиру для покупателя (справка об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц, задолженности за коммунальные платежи, задолженности по взносам за капитальный ремонт);
• сделка (передача оставшихся средств, оформление расписки, подписание договора купли-продажи и акта приемки-передачи квартиры, подача пакета документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр);
• получение документов после регистрации.

В вашем случае, если реализовываете квартиру, находящуюся меньше трех лет в собственности, и приобретаете квартиру дороже в течение одного и того же налогового периода, то от налогов вы не освобождаетесь, а просто имеете право зачесть возвратный НДФЛ (в том случае, если вы его ещё не возвращали ни разу) в счет уплаты НДФЛ с продажи квартиры.

Для более детального расчета необходимо знать конкретные цифры (стоимость квартир). Приведу пример для самостоятельного расчета налогового бремени:
* квартиру (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн рублей и купили другую за 4 млн рублей. Обе сделки прошли в 2015 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн рублей) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
( (3 млн — (1 млн + 2 млн) )*13% = 0;
* квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4 млн рублей. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартир:
( (4 млн — (1 млн + 2 млн) )*13% = 130 тысяч рублей.

5) Cитуация следующая: существует одноэтажное нежилое здание с несколькими помещениями, у каждого из которых свой вход. Физическое лицо приобрело в собственность одно из помещений. У остальных помещений еще два собственника. У здания единый адрес. Каждый собственник является и собственником земли, расположенной четко под его помещением (то есть не общая долевая собственность, а именно размежёванные участки точно под помещениями).

Физическое лицо, купившее помещение, приобрело его без земли. Кусочек земли под этим помещением, если не ошибаюсь, в муниципальной собственности.

Приобрести его не дают по следующим основаниям. во-первых, преимущественное право на приобретение распространяется только на здания, а на помещения не распространяется. Во-вторых, земельный участок слишком мал, согласно постановлению гордумы, земля там может быть передана только куском не менее 1500 кв метров.

В минимуществе сказали, что остальные собственники непонятно как приобрели межёванные куски в собственность, так как земельный участок под зданием не может межеваться и должен быть единым.

Подскажите, что делать? Моя семья решила открыть небольшой семейный бизнес. Без земли не можем провести водопровод и отопление, соответственно, трудновато работать, так как это общепит.

Игорь Ковальский:

Тяжело ответить на ваш вопрос без документов и координат дома. Попробую рассмотреть проблему под разными углами.

Странно, что земельный участок под вашим нежилым помещением (частью здания) не был поставлен на кадастровый учет. Если здание старое, то этому можно найти объяснение, если это новостройка (или сравнительно недавно построенный объект), то это очень странно, так как ввод в эксплуатацию нежилых зданий невозможен, если часть здания выходит за пределы земельного участка, на котором оно строится (это самозахват земли).

Посмотрите публичную кадастровую карту, найдите на ней своё здание и проверьте, как сформированы границы участков под зданием. Если не найдете свой кусок, то участок действительно является муниципальным. В данном случае необходимо разговаривать с администрацией муниципального образования (я понимаю, что есть минимальные размеры выдела земельных участков, но, может быть, администрация выделит вам также примыкающую к зданию территорию, чтобы хватило минимальной площади).

Подайте заявки на подключение к линиям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, получите технические условия и подключайте ваше помещение.

Вообще я бы лично проверил ваш дом, так как многие нюансы мне приходится додумывать. Поэтому и ответ мой получился общим. Если вам интересна моя помощь, свяжитесь со мной через администрацию сайта WEACOM.RU.

Если у вас остались вопросы по теме «Недвижимость», вы можете обратиться в компанию «Финансово-Правовой Центр» по телефону 89041513166.

WEACOM.RU